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        焦點熱訊:小財看房|奶西板塊再掀風浪,金隅創新是不是坑?
        2023-03-21 20:03:45    中國網財經

        望京樾、中建宸園陸續開盤后,奶西板塊的熱度不斷上竄。在金隅摘得321地塊后,“奶西三兄弟”終于湊齊了。

        區域火熱,對金隅肯定是利好。在案名未公布的情況下,321地塊的戶型已流出。你沒猜錯,金隅又要創新了。

        從金隅昆泰云筑開始,金隅就走上了一條不同尋常的路。那么,戶型創新的噱頭能在奶西板塊掀起多高的浪?望京的改善人群如何看待少居室的戶型?金隅究竟是為自己趟出了一條路還是挖了一個坑?


        (資料圖)

        整體規劃,配套待落地

        ◆ 商超:附近沒有大型商超,商業氣氛嚴重不足,附近二手房東洲家園僅有便民超市;再遠一點是望京商圈、新北苑商圈,相對成熟;

        ◆ 交通:非臨鐵盤,最近的地鐵站是14號線善各莊站,約3.4公里,開車8分鐘左右;也可通過公交939、869到達地鐵善各莊站,大概15分鐘;

        ◆ 醫院:附近無醫療資源配套,開車去距離最近的北京安世杰中醫門診部13分鐘、去中國中醫科學院望京醫院近30分鐘;

        ◆ 教育:緊鄰芳草地國際學校(東洲校區),距離陳經綸中學分校(奶子房校區)約1公里;

        ◆ 公園:距離奶東公園2.3公里,步行約30分鐘;距離朝來森林公園約4公里,騎行20分鐘;

        從地理位置看,金隅斬獲的321地塊位于望京樾南側,地塊方正,體量相對較小。

        雖然望京樾、中建宸園已經完成了炒區域的使命,但奶西板塊的配套并未有實質變化,仍是

        要啥沒啥,醫療、商業等均需借助附近的望京商圈、新北苑商圈。

        公共交通方面,對剛需客群極不友好。最近的地鐵站是14號線善各莊站,約3.4公里,騎行或公交均可到達。

        商業方面,除了東洲家園附近的爛尾商業,零星的底商幾乎沒有,更別說商圈了。

        321地塊西側是二手房東洲家園

        有網友表示,奶西出圈,應該歸功于來廣營北路。

        來廣營北路位于321地塊西側

        相比南皋被五環路、京密高架、機場高速切割造成的交通不便,來廣營北路一條路直通望京商圈的暢快已經變成了相對優勢。

        與南皋不同的是,奶西板塊的詳細規劃已出爐,包括住宅用地、教育用地、景觀綠地、商業金融用地等。

        芳草地國際學校(東洲校區)東臨321地塊

        目前,和項目同期建設的道路包括317地塊的橫向街坊一路、中建宸園318地塊的縱向街坊二路;319地塊(位于320地塊的西北角)的托幼用地規劃為9班幼兒園,29-315-2地塊為中小學合校用地;望京樾320地塊的東南角有公交站;臨近來廣營北路東側有1.39公頃的生態景觀綠地;29-317-3地塊為機構養老設施用地,29-317-4屬于綜合性商業金融服務業用地等(見奶西板塊的整體規劃圖)。

        奶西板塊的整體規劃

        整體規劃看著相對靠譜,也讓買房人踏實不少,但是得等配套陸續落地。粗略估計,奶西板塊距離成熟還有很長的路要走呢。

        少居室戶型,你愿意買單么?

        321地塊的規劃條件顯示,容積率2.22,建筑高度60米。這與望京樾類似,不同的是在出讓過程中,增加了現房銷售面積3.5萬平,在整個地上建筑規模中的占比達49.37%。

        321地塊的規劃要求

        接近一半的現房銷售面積,意味著金隅321地塊的回款周期會拉長,對項目現金流的考驗加大。

        從“奶西三兄弟”來看,金隅的競品主要是望京樾。除規劃條件一致外,銷售指導價均是8.5萬/平,低于中建宸園的8.9萬/平。

        金隅321地塊北側就是望京樾

        值得注意的是,望京樾的成交樓面價約4.4萬/平,而金隅321地塊則達4.6萬/平。在相同的銷售指導價之下,金隅的降價空間更窄。

        自2022年9月21日開盤以來,截至2023年3月21日,望京樾的網簽率為54.33%,成交均價8.10萬/平,成交總價40.56億元。

        望京樾沙盤圖

        從望京樾的成交總價看,似乎與首開喜報中“賣了51億”的數字有點出入。網簽雖然有滯后,但大概率不會滯后這么多。

        中建宸園比望京樾取證晚一個月,網簽率38.97%,成交均價8.81萬/平。

        奶西板塊究竟是真火,還是虛火?后期要看這兩個項目的網簽情況,這同樣給金隅321地塊以懸念。

        從流出的戶型圖看,金隅321地塊以改善客群為主,戶型主要有105平兩居、135平三居、146平四居、162平三居及四居。

        “奶西三兄弟”項目概況

        105平兩居、135平三居、162平三居,究竟是啥概念呢?就是花同樣的錢,少一個臥室,你愿不愿意?

        其實,在金隅昆泰云筑項目上,金隅就玩了一把,把123平做成兩居,這款戶型只有1棟樓有售。而在傳統的戶型設計中,123平通常會做成三居,甚至四居。

        不難發現,金隅拿出一棟樓在試水少居室、大空間戶型的市場反應。不過,據金隅昆泰云筑的銷售介紹,這款戶型的量不大,現在好的樓層依然有售。

        金隅昆泰云筑2022年10月24日取證,恐怕市場對金隅的戶型創新已經有所反應。奶西與垡頭同屬朝陽,只是不知道望京的改善人群對這類少居室的戶型反應如何。

        一些業內人士也為金隅擔憂,少居室戶型的出現或許讓買房人覺得傳統戶型更香。尤其在目前的市場環境下,戶型創新究竟是不是一條出路需要時間給出答案。(記者 史然)

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